众所周知，我国的房地产早已成为了我国经济最大的病灶，对于这个吞噬一切的暴利行业，我其实不必多说，因为已经有太多人指出了其扭曲的种种现象和本质。
但是，一个异常的现象却值得我们警惕。按道理来说，作为房地产利益链上最大的两头—地产公司和地方ZF，这两者理应在这个吸金产业上赚得盆满钵满。然而，截止到去年，这两个巨大的利益主体，居然都负债，而且是天量的债务！
我们一向认为房地产龙头企业是地产大发展的最大赢家，房地产企业原本应当是发展稳健的。然而Wind的数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%，而全国前十的房企负债都在千亿以上，其中最高的恒大达到了1.5万亿元，这甚至高于新西兰的GDP。这还没算各地方融资平台，也就是城投公司的债务率，最高的云南城投17年债务率达到了543%，这真是个吓死人的债务率。
今年3月，统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。
8月末，以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策推出，使房企不得不进行多项合规化调整，包括加快销售和回款、降低负债、提高运营效率等多个方面，且将是一个长期的过程。
红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；
红线二：净负债率不得大于100%；
红线三：现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。
“在‘白银时代’，土地红利、金融红利逐渐消失，管理红利兴起，房地产业将回归成国民经济中的一个普通行业。”这是万科集团董事长郁亮在数天前的一番表态。虽然是在描述大趋势，但在新冠疫情和调控常态化的影响下，房地产行业的各项指标正在由以往的高增长，快速向常态“回归”。
11月2日，贝壳研究院发布报告显示，2020年1至10月房企境内外债券融资累计约10283亿元，融资规模突破万亿，同比微增1%，该增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2020年前10月融资规模占比2019年全年为87.1%，至年末，房企在金融监管升级的过渡期内将面临降负债与冲业绩的双重压力考验。
有人整理了主流房企的财务指标：恒大、融创、泰禾、富力、绿地，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过100％，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了100%。
要知道，这些可是声名远扬的大型房企，他们所卖的房子遍布全国各地，连这些开发商的负债率都越过了红线，其他中小房企的杠杆有多高可想而知。
2020年就只剩下2个月了，接下来开发商要面临的是偿债高峰、监管要求的降低负债、叠加冲业绩的3重压力。
众所周知，国内的房地产企业基本上都是，融资、拿地、开发、卖房、回笼资金、扩张、再融资的循环模式。
就好比是串联电路，不管哪一个环节断了，企业也就跑不动了。
中和正道专家在实地调研中发现，中国的房地产开发商正面临着可能是有史以来最大的流动性考验，特别是中小型房地产公司融资收紧后，无法获得贷款，工地停工是普遍现象，今年的疫情成为压垮企业的最后一根稻草，面对高额债务，中小型房企已无路可退，最好的结局也许就是被大型地产公司并购。
可以说，全国开发商最大的考验来了，特别是高负债的开发商，或将是生死存亡的关键时刻。
